El mercado inmobiliario venezolano en 2025: navegando entre la crisis y la oportunidad
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Autor: Carlos Torrealba Rangel
Un panorama complejo con destellos de oportunidad:
El año 2025 presenta a Venezuela un escenario económico desafiante, marcado por una inflación persistente, una devaluación más profunda de la moneda y una desaceleración económica que amenaza con convertirse en recesión. A esto se suman la disminución de la producción petrolera, la falta de inversión y el endurecimiento de las sanciones internacionales. Sin embargo, en medio de este panorama adverso, el mercado inmobiliario venezolano muestra signos de resiliencia y oportunidades de crecimiento selectivo a ritmo lento.
El refugio del valor en tiempos de incertidumbre:
En un entorno económico caracterizado por la volatilidad, los bienes raíces emergen como un refugio seguro para el capital. Históricamente, la inversión en propiedades ha sido una estrategia para proteger los ahorros de la erosión del poder adquisitivo. Datos del Banco Central de Venezuela evidencian la magnitud de la inflación acumulada, lo que impulsa la demanda de propiedades en ubicaciones estratégicas.
Urbanizaciones como Altamira, La Castellana y Las Mercedes en Caracas mantienen un interés constante entre inversores, nacionales e internacionales, quienes buscan la apreciación del capital y un retorno de la inversión, a mediano y largo plazo.
Un mercado de dos velocidades: lujo y rezago:
El mercado inmobiliario venezolano no es homogéneo. Mientras algunas áreas pueden verse afectadas por la contracción económica, otras pueden experimentar crecimiento debido a factores específicos.
Según datos de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, el segmento de propiedades de lujo ha crecido en más de un 20% en los últimos años, impulsado por compradores con acceso a dólares y menor afectación de la crisis económica.
Este tipo de propiedades tiene como mercado objetivo a un grupo de personas reducido: aproximadamente dos millones con alto poder adquisitivo. Según Datanálisis (2023), este grupo representa el 6% de la población total, dividido en 2% de clase alta y 4% de clase media-alta. Es importante destacar que más de la mitad de mismo se concentra en la ciudad de Caracas.
En contraste, el mercado de viviendas de clase media y de interés social ha sufrido un grave declive en la última década. La adquisición de vivienda propia se ha vuelto prácticamente inalcanzable para la mayoría de la población. La actividad en este sector es muy baja, debido a la drástica pérdida del poder adquisitivo y al limitado acceso al financiamiento bancario, factores clave para el desarrollo del mercado inmobiliario.
Cabe acotar que, desde el punto de vista de los ingresos, Venezuela tiene un mercado inmobiliario pequeño y de extremos: muy pocos con alto poder adquisitivo, mientras que la mayoría carece de capacidad de compra. Además, la clase media ha disminuido considerablemente, alcanzando solo una décima parte del tamaño que tenía hace una década y experimentando una erosión constante de sus ingresos, según un estudio del Banco Interamericano de Desarrollo (BID) publicado en el año 2022 bajo el título «La clase media en Venezuela».
El dinamismo del sector comercial:
El mercado de propiedades comerciales en ubicaciones estratégicas de Caracas, como centros comerciales y zonas de alto tráfico, ha mostrado una resiliencia relativa, que denota cierta capacidad de adaptación a las condiciones económicas imperantes. Esto se debe, en gran medida, a la dolarización parcial de la economía, que ha permitido a algunos negocios mantener un flujo de caja positivo y continuar operando.
Sectores como alimentos, salud, servicios profesionales, tecnología y comercio en general han mantenido una demanda constante de espacios comerciales, con preferencia hacia la modalidad de alquiler.
Adicionalmente existe un interés creciente por espacios que ofrezcan valor agregado, como estacionamiento, seguridad, servicios de internet y un buen estado de las edificaciones y sus instalaciones.
Inversión extranjera: un factor clave en ciertos nichos:
A pesar de la limitada disponibilidad de datos, se observa un leve repunte en la inversión del sector inmobiliario venezolano, con variaciones regionales notables. Un ejemplo destacado es la Isla de Margarita, donde la Cámara Inmobiliaria de Nueva Esparta reporta un incremento en la adquisición de propiedades residenciales por parte de ciudadanos extranjeros, principalmente de España, México, Colombia, Polonia y Rusia.
En el caso particular de Caracas, la capital de Venezuela emerge como un mercado atractivo para inversores, tanto extranjeros como venezolanos residentes en el exterior, especialmente en propiedades residenciales de clase media-alta. Los precios competitivos, en comparación con otras capitales latinoamericanas, sumados al potencial de revalorización a medida que la economía venezolana se fortalezca, presentan una oportunidad única. Además, la posibilidad de obtener altos rendimientos por alquileres añade un atractivo adicional. El sector de locales comerciales de alta gama, particularmente en zonas como Las Mercedes, también ofrece interesantes perspectivas de inversión, impulsadas por su potencial de ingresos por arrendamiento.
La flexibilización de las regulaciones para la inversión extranjera, como la obtención de visas de transeúnte, inversionista o familiar, podría dinamizar este mercado a una mayor escala.
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La dolarización y su impacto desigual:
La dolarización de facto en Venezuela ha sido un factor clave en el comportamiento del mercado inmobiliario. Según estimaciones de la firma Aristimuño Herrera & Asociados, más del 60% de las transacciones inmobiliarias en Venezuela se realizan en dólares, lo que ha permitido estabilidad en los precios dentro de ciertos segmentos.
Sin embargo, la desigualdad en el acceso a divisas crea una brecha entre quienes pueden participar en el mercado inmobiliario y quienes no, afectando principalmente a los sectores de menores ingresos.
Reformas urgentes para un mercado más dinámico:
El marco regulatorio es un factor determinante en la evolución del mercado inmobiliario. En los últimos años, algunas medidas del gobierno han favorecido un mayor dinamismo en este sector; una de ellas es la flexibilización de las transacciones en dólares, permitiendo a compradores y vendedores acordar precios en una moneda más estable que el bolívar.
Sin embargo, el sector requiere de otras reformas urgentes, especialmente en lo que respecta a la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, vigente desde el año 2011.
El mercado inmobiliario pudiera crecer a mayor ritmo por la vía del alquiler de vivienda, pero ello supone la reforma de la ley antes mencionada, de manera que se creen mejores condiciones de seguridad jurídica, equilibrio y equidad en la relación arrendaticia, facilitando así el acceso a la vivienda a miles de venezolanos, particularmente a los jóvenes que buscan formar sus familias.
La Cámara Inmobiliaria de Venezuela estima que una posible reforma de esta ley podría liberar una gran cantidad de viviendas al mercado, facilitando la oferta de más de 50.000 viviendas al año.
Conclusión: un futuro con desafíos y oportunidades:
El mercado inmobiliario venezolano en 2025 presenta un panorama complejo, con oportunidades selectivas impulsadas por la dolarización, la inversión extranjera y la segmentación del mercado. Sin embargo, lo que hoy se está viviendo con el disminuido ingreso de la mayoría de la población es que, en el mejor de los casos, el sector tendría un crecimiento bajo, caracterizado por una desaceleración que obstaculiza su capacidad para alcanzar niveles de actividad aceptables, incluso en un contexto de economía reducida
La información y la adaptación a las tendencias del sector son cruciales para navegar en este mercado en constante evolución.
Carlos Torrealba Rangel es economista
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