El sector inmobiliario en la crisis económica venezolana, por Carlos Torrealba Rangel
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Foto: La Voce d’Italia
Estamos frente a un mercado inmobiliario muy pequeño como pequeña es hoy la economía del país. De acuerdo al Instituto de Investigaciones Económicas y Sociales de la Universidad Católica Andrés Bello (UCAB), al cierre de 2023, el tamaño de la economía venezolana equivaldrá al 37,6% del que tenía hace 10 años. En términos per-cápita, aun teniendo en cuenta la emigración de más de 7 millones de personas en estos últimos años, el Producto Interno Bruto (PIB) se habría contraído en más de 67%.
Para la inmensa mayoría de los venezolanos su capacidad de compra está limitada al consumo de bienes esenciales, básicamente para la sobrevivencia. En el 2023 se mantuvo la tendencia de bajos ingresos de la población, con énfasis en los asalariados del sector público, incluso en el ámbito privado, y según el Observatorio Venezolano de Finanzas, la remuneración promedio se ubicó en 202 dólares, de los cuales 405 dólares corresponden a cargos gerenciales, 267 dólares a profesionales y 189 dólares a obreros, cuyo nivel real es insuficiente para cubrir la cesta básica familiar estimada por el Centro de Documentación y Análisis Social de la Federación Venezolana de Maestros en 531,95 dólares para el mes de diciembre de 2023, equivalente a 155 salarios mínimos. Estos factores explican la contracción del consumo y su incidencia en la caída del PIB.
En el 2024 por la acción combinada de una mayor actividad petrolera y la expansión del gasto público, tanto por la flexibilización de las sanciones económicas internacionales como por el avance del año electoral, podrían traducirse también en un crecimiento en el sector privado no petrolero, lo que podría originar un crecimiento del PIB total entre 5 y 6 por ciento, según estimaciones de algunas firmas consultoras nacionales. Pero este sería un crecimiento precario y poco sostenible mientras no cambie la política económica del gobierno y la macroeconomía del país.
Ahora bien, lo que define el presente económico venezolano es la desigualdad, que impacta en la distribución del ingreso que percibe la población, en la concentración de la actividad económica en pocas regiones y ciudades y en pocos sectores de la economía, principalmente vinculados al consumo, las importaciones y los servicios.
La Encuesta Nacional de Condiciones de Vida (Encovi) 2022, elaborada por UCAB, reseña, por ejemplo, que en cuanto a ingresos promedio per cápita, la diferencia entre el grupo más pobre de la sociedad venezolana y el más rico es de «70 veces»; esto es, 7,9 dólares versus 552,2 dólares. Además, casi el 40% de los hogares con mayores ingresos están en Caracas. Y Caracas solo concentra el 16% de los hogares del país.
Con respecto a la distribución de la actividad económica por regiones, la de mayor dinámica se concentra en la región central y capital. Según Ecoanalítica, Caracas concentra el 46% de la actividad económica nacional, seguida de Valencia y Maracaibo con apenas 10% cada una, de un total de 10 capitales evaluadas por esta firma consultora. No obstante, al salir de Caracas la precariedad global del país se percibe con mayor intensidad, expresión del marcado deterioro que actualmente se vive, particularmente en materia de los servicios públicos y de la infraestructura productiva asociada a la manufacturera, a la agroindustria y a la agricultura.
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Aunque en el país no se disponga de estadística inmobiliaria confiable, real, significativa y periódica que tenga como soporte métodos propios de la investigación científica, porque el sistema estadístico oficial en esta materia no se ha desarrollado, no es difícil concluir por inferencia que este sector está severamente afectado por la realidad económica y social antes descrita. En este ámbito el nivel general de actividad es muy pobre y no puede ser de otra manera si se toma en cuenta la pérdida continuada del poder adquisitivo del venezolano y la ausencia del crédito hipotecario, dos variables claves que determina su crecimiento y desarrollo.
Con un ingreso promedio de 202 dólares al mes para trabajadores del sector privado, ¿cómo se puede acceder a una vivienda cuyo costo, por ejemplo, es de 20, 25 o 30 mil dólares?; ni soñar con las que superan ese nivel de precio.
Por ello, para la inmensa mayoría de la población esa adquisición es una aspiración casi inalcanzable. A decir verdad, el mercado inmobiliario actualmente se sostiene sobre un segmento muy reducido de la población localizado en urbanizaciones de clase media o media alta con poder de compra. No desciende más precisamente por esta razón; se mantiene estático y con una dimensión enana dentro de una economía pequeña como ahora es la venezolana.
A pesar de esta difícil situación, existen algunas oportunidades en el sector inmobiliario para aquellos pocos afortunados que puedan comprar o invertir en bienes raíces en Venezuela. Una de ellas es la posibilidad de comprar de viviendas en zonas residenciales con los que muchos sueñan y que ahora es posible hacer realidad a precios muy por debajo de su valor real, lo que en el país se conoce con la expresión popular de «mango bajito». Igualmente es una excelente oportunidad para adquirir oficinas y locales comerciales, a precios bajos, y en ubicaciones de excelente calidad urbanística que a futuro garantizan un buen retorno de la inversión, una vez que ocurra un cambio positivo en la macroeconomía del país.
En el 2024 el sector inmobiliario venezolano seguirá dominado por una sobre oferta en el mercado, tanto de inmuebles residenciales como comerciales, y una insuficiencia generalizada de la demanda porque no hay capacidad de compra, ni tampoco apalancamiento financiero, y por esta misma razón los precios se mantendrán deprimidos con tendencia hacia la baja.
En otras palabras, falta de créditos hipotecarios, falta de poder adquisitivo y exceso de inmuebles hacen que el mercado no vislumbre perspectivas de recuperación y crecimiento, cuya realidad no cambiará por un largo tiempo.
Carlos Torrealba Rangel es economista
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