Lo que debe saber todo arrendatario que tenga que desalojar un local comercial
En una sentencia del 16 de diciembre de 2020, la Sala de Casación Civil se establece que el demandar el desalojo de un inmueble con fines comerciales es algo distinto a una acción de resolución y que, por lo tanto, una demanda no puede pedir el desalojo y, además, el pago de daños y perjuicios
En la sentencia de la Sala de Casación Civil número RC.000314, se establece que la resolución de un contrato de arrendamiento y la acción de desalojo de un inmueble con fines comerciales presentan diferencias sustanciales, por lo cual, una demanda para solicitar el desalojo, de ahora en adelante, no podrá exigir también el pago de daños y perjuicios ocasionados al inmueble.
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El dictamen, emitido el 16 de diciembre de 2020 sobre un recurso extraordinario de casación entre la Sucesión Alida Monsanto de Pizzolante versus Industrias Biopapel, C.A. indica que, en la acción de desalojo, es la voluntad del legislador la de no permitir la acumulación de otra pretensión distinta a la de la devolución del inmueble y la terminación del contrato, atenuando así el rigor de la acción resolutoria; mientras que en la acción de resolución de contrato si pueden acumularse otras pretensiones como la de daños y perjuicios prevista en el artículo 1167 del Código Civil.
En consecuencia, una persona que alquile un inmueble de uso comercial e interponga una demanda para el desalojo del mismo, no podrá en el mismo recurso exigir pago por daños y perjuicios ocasionados por la demora en el pago del arrendamiento durante el lapso que dure el litigio y se concrete el desalojo, así como tampoco por las afectaciones a dicho inmueble que pueda haber causado el arrendador.
Pretensión dañina
El director de la ONG Acceso a la Justicia, Alí Daniels, calificó de “pretensión dañina” la interpretación que hace la Sala de Casación Civil al señalar como débil jurídico a quien arrienda un local para uso comercial.
Resaltó que ya es algo bastante difícil acudir a un tribunal para exigir el desalojo de una propiedad, como para determinarse que se debe iniciar otro proceso judicial para exigir el pago de los daños que pueda haber cometido un inquilino.
En su opinión, en el caso de locales comerciales no se trata de personas que habiten una vivienda, por lo que la situación es distinta y pone en duda la supuesta defensa al “débil jurídico”.
Voto salvado
La sentencia contó con el voto salvado del magistrado Francisco Ramón Velázquez Estévez, quien argumentó que el fallo “… adopta una interpretación lesiva del derecho a la tutela judicial efectiva y aplica retroactivamente un cambio de criterio que lesiona la confianza legítima de las partes.”
Añade la consideración de Velásquez Estévez que, “… si bien el término desalojo originalmente fue utilizado para referirse a una causa de extinción del contrato de arrendamiento distinta a la acción de resolución, actualmente la utilización del término por el legislador abarca supuestos que constituyen causas de resolución por incumplimiento y otros hechos jurídicos que determinan la extinción del contrato.”
“El legislador no utiliza el término desalojo en un sentido riguroso que signifique algo distinto y excluyente del concepto de resolución, ya que en el sentido amplio que la ley le atribuye, abarca diferentes causales de terminación del contrato como la resolución por incumplimiento, la denuncia unilateral o resolución ad nutum, la imposibilidad sobrevenida de la prestación y hasta el cumplimiento del término extintivo”, señaló el magistrado.
