Viviendas vacías de migrantes se suman a factores que inhiben las nuevas construcciones
La construcción de nuevas viviendas en Venezuela continúa limitada por la situación económica y por una serie de leyes que impiden su desarrollo. Pero también, un número significativo de unidades disponibles que ha dejado la diáspora se ha convertido en un factor que impacta a la industria. Según cifras dadas por la CVC, solo 2% de los migrantes que se han ido a Colombia, Chile y España han dispuesto su inmueble para el alquiler, el resto de las casas se han quedado vacías ante la baja capacidad adquisitiva de los venezolanos
Un ejemplo del porqué aún no se puede afirmar que la economía venezolana se recuperó en 2022 es la dificultad que mantiene el sector construcción para despegar y terminar así con nueve años continuos de caída. Considerado uno de los máximos exponentes de crecimiento de un país, el sector muestra una paralización de 90% en su actividad y las nuevas edificaciones de viviendas y oficinas que hoy se observan, sobre todo en la capital Caracas, lucen insuficientes para asegurar una dinamización real de esta industria.
En concreto, la edificación de nuevas unidades habitacionales sigue siendo un escollo a superar y poco se ha logrado para disminuir el déficit de viviendas. Representantes del sector de la construcción indicaron que siguen presentes varios factores que impiden el crecimiento de la industria: la precaria situación económica del país, leyes que impiden su desarrollo, estatización de toda la cadena de suministros y la excesiva oferta de inmuebles, en gran medida proveniente de la diáspora venezolana.
El presidente de la Cámara Venezolana de la Construcción (CVC), Enrique Madureri resaltó que el sector se encuentra «totalmente contraído», ya que actualmente representa 2% del tamaño que mostró esta industria en el año 2012. Sostuvo que es prioritario una rehabilitación de la infraestructura de los servicios públicos, especialmente el eléctrico, ya que a su juicio, «cuando las industrias comiencen a operar con más fuerzas no alcanzará la electricidad», debido al bajo suministro en megawatios.
«Tenemos mucha esperanza en la inversión en servicios públicos, en una apertura petrolera. Lo poco que tenemos en estos momentos en construcción, son remodelaciones y nuevos locales», dijo el presidente del gremio de constructores.
Sobre la construcción de viviendas, Madureri indicó que la construcción de nuevas edificaciones ha sido casi nula. Si antes el sector privado construía 100.000 unidades al año, ahora son 1.000, aproximadamente. «El déficit habitacional sigue, se mantiene en grandes cifras, eso tenemos que atenderlo y eso solo es posible si hay cambios en las leyes que afectan que regulan al sector».
El vicepresidente de la CVC, Rafael Torrealba señaló que una muestra de que en Venezuela aún no hay una fuerte dinamización del sector de la construcción es que la producción de cemento y acero continúa en los mismos niveles de hace seis semestres. De acuerdo a las fuentes oficiales, la capacidad instalada de las empresas estatales cementeras es de 10% mientras que en las de acero es de 5%.
A pesar de las dificultades, cree que este año el sector debería crecer, según estimaciones de los asesores económicos del gremio. Sin embargo, acota que «ese porcentaje, de crecer, sería igual desde cero porque el crecimiento debe ser muy grande y sostenido para recuperar ese 98% de caída que tenemos desde hace 12 años».
Destacó que el déficit de viviendas siempre ha sido un reto en el país y difícil de calcular. Explicó que no hay construcciones importantes de nuevas viviendas y existe un gran inventario que, producto de la crisis económica, ha generado una oferta en el mercado secundario significativo.
«Esto, obviamente, desestimula a la inversión privada en viviendas, además del tema regulatorio. Hay mucha oferta de inmuebles para el país que tenemos», acotó Torrealba.
A su juicio, si se contara con una política de alquileres bien estudiada, ese mercado secundario tendría incentivos para alquilar y no vender a los precios bajos que se están vendiendo, y se reduciría entonces el impacto sobre el mercado primario.
«Ha habido una migración importante de venezolanos, pero eso no quiere decir que haya más viviendas disponibles, solo son inmuebles vacíos», apuntó el vicepresidente de la CVC.
Irwin Perret-Gentil, expresidente de la Cámara de la Construcción, ofreció cifras que ilustran mucho la actual realidad del mercado secundario. Según estimaciones de organismos consultados por el gremio, 30% de la migración venezolana que se se encuentra en Colombia, Chile, España y Estados Unidos dejó sus viviendas vacías en Venezuela y solo 2% recibe algún tipo de renta o la ha dejado en manos de un familiar o amigo.
Esto significa que, en teoría, de un millón de familias, hay 300.000 unidades habitacionales que están disponibles en algún lugar en el país.
«Cuando se observa, además, la capacidad de compra del venezolano, solo hay 110.000 familias que ganan más de 1.000 dólares mensuales y el siguiente escalón cuyo ingreso es de 700 dólares solo se estima unas 200.000 familias. Es decir, es difícil crear un mercado con unas características como las que están presentes hoy en Venezuela», señaló Perret-Gentil.
El vicepresidente de la CVC, Rafael Torrealba coincide en que para el venezolano aun es cuesta arriba el acceso masivo a viviendas construidas por el sector privado a través de un esquema tradicional de venta de inmuebles, «Ahora, tenemos un inventario existente, hay constructores que no ha logrado vender y una de las propuestas del sector es el financiamiento a plazos del constructor para algunos compradores».
A mediano plazo -sostuvo- se debe analizar el tema de los alquileres, ya que es un sector que debe ser impulsado con mucha fuerza, crear ofertas y desarrollos exclusivos para el alquiler. «En el mundo, los jóvenes ya no están comprando vivienda, buscan movilidad y esto solo lo da el alquiler. En Venezuela la política en el alquiler de viviendas está muy controlada por el Estado, y desbalanceado entre arrendatario y arrendador».
El presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, Roberto Orta Martínez, indicó que en los últimos tres años se ha mantenido el número de operaciones de compra-venta de inmuebles, al igual de los precios, «con excepción de algunos nichos que se han activado como el alquiler de locales comerciales».
Resaltó que el proceso de dolarización contribuyó a que se dinamizara un poco el mercado secundario de alquileres y de reventa, pero no así el mercado primario.
«El sector inmobiliario se encuentra en las misma cifras de hace dos o tres años, con excepción del arrendamiento de locales comerciales, no hay un crecimiento importante tanto en los precios como en las operaciones, debido a que la única forma en que haya una recuperación es que se den las condiciones macroeconómicas para que la familia venezolana tenga de nuevo la capacidad de ahorro y tener una inicial para comprar un inmueble. También se requiere una reactivación de los créditos bancarios», dijo Orta Martínez.
No obstante, informó que en varias zonas de Venezuela se ha reactivado el mercado de los inmuebles, como por ejemplo, Lechería en el estado Anzoátegui y Las Mercedes en el estado Miranda. «Aunque no hay una gran demanda para ocupar todos esos inmuebles de manera inmediata, están construidos, pero no ocupados».
Recalcó igualmente el presidente de la CIV, que hay mucha oferta de viviendas que se pueden alquilar, propiedad de las personas que se encuentran viviendo en el exterior, las cuales están desocupadas que «pudieran ingresar de manera masiva a la oferta de inmuebles, pero hace falta la reforma a la Ley de Arrendamiento».
Enrique Madureri y Rafael Torrealba, presidente y vicepresidente de la CVC
Plan de recuperación
Un plan presentado por la junta directiva de la CVC para dinamizar al sector se basa en la recuperación de los servicios públicos para mejorar la calidad de vida de los venezolanos. La visión de la Cámara y la propuesta principal está contenida en la rehabilitación de la infraestructura eléctrica, gas y de producción energética.
«La propuesta es, básicamente, mejorar el sistema de agua potable, el eléctrico, el del transporte terrestre y salud. Los planes están enmarcados en una inversión estimada de 10.000 millones de dólares en dos años, que puede representar 10% del PIB en la actualidad. Es perfectamente ejecutable y con la participación del sector privado y con el cual se prevé una generación de hasta 200.000 puestos de trabajo», destacó Enrique Madureri, presidente del gremio.
Indicó que los proyectos de menor envergadura podrían ser cubiertos por fondos privados, mientras que los multilaterales como el Banco de Desarrollo CAF podrían financiar los planes más exigentes.
Destacó que para arrancar con esta propuesta es necesario el acompañamiento y la aprobación del gobierno. «Este es un tema de políticas públicas, la política pública la dicta el Estado el cual maneja la generación, la transmisión y lleva el servicio a los venezolanos. Es cuestión de que esa política cambie y podamos atenderlo junto con el sector privado. Este programa lo presentaremos al Estado».
Rafael Torrealba, vicepresidente de la CVC, agregó que en la región latinoamericana se estima que las inversiones en infraestructura deberían ser del 6% del PIB, por lo que Venezuela requiere una inversión de 10% para cubrir las brechas. «Una vez cubierta esta brecha se debe mantener año a año un 6% del PIB en financiamiento».
Sostiene que uno de los principales puntos del plan es la forma en que el gremio puede contribuir a mejorar la disponibilidad del servicio eléctrico y apuntalar a un potencial crecimiento económico. Hasta ahora, la inversión directa del Estado ha sido la que ha financiado el sector, pero consideramos que la participación privada dentro de la generación termoeléctrica puntualmente, en el corto plazo es la que puede reactivar la industria eléctrica. También algunos proyectos en plantas de turbo vapor y en el tema hidroeléctrico y en la red de distribución.
Roberto Orta Martínez, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, coincide en que es necesario contar con una buena infraestructura de servicios públicos, porque esto se ha convertido en una factor de decisión de compra de los venezolanos. «Las personas quieren comprar un activo, no resolver un problema de servicio público».
El sector ha participado en el último año en la mesa de trabajo denominada Motor Construcción en el que participan representantes de los ministerios de Vivienda y Hábitat, Obras Públicas y Transporte, y en donde las conversaciones se han enfocado en el tema de las viviendas. En este debate, el gremio ha llevado sus propuestas, así como sobre el marco regulatorio que rige a la política habitacional.
«Recordemos que la construcción es transversal, y está integrada por ministerios, empresas estatales, entes descentralizados, institutos autónomos, son empresas de servicios y es una industria estatizada desde el cemento, el acero, el aluminio, es decir, toda una industria controlada por el Estado y creemos que progresivamente debe compartir este espacio o ceder la gestión del control de activos para prestar un servicio eficiente», destacó Torrealba.
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