Aumentan los planes de financiamiento propio en viviendas tras la caída del crédito bancario
Repunta el financiamiento propio de las constructoras para la venta de vivienda en Venezuela, mientras que la mayoría de los venezolanos sigue sin opciones de acceder a un crédito hipotecario. Un mercado inmobiliario y de construcción que se ha visto afectado por normativas legales y la crisis económica venezolana, prevé baja actividad para 2022 y muy similar a la de años anteriores
Una opción para comprar vivienda reapareció en Venezuela desde hace dos años: el financiamiento que otorgan constructoras y promotoras. Hoy, cada vez más proyectos optan por este mecanismo que ha sido impulsado por la dolarización de facto en el país y por la baja capacidad de la banca local para entregar créditos hipotecarios. Aunque es una opción, son pocos los venezolanos que pueden costear esta alternativa.
Desde hace varios años está constreñido el préstamo bancario; el sector de la construcción y el inmobiliario se han visto impactados por la crisis económica y especialmente por el proceso de hiperinflación. También varias reformas legales y la escasez de insumos para la construcción, como cemento y acero, hicieron que esta industria se paralizara. En consecuencia, estuvieron ausentes nuevos planes residenciales y aumentó la oferta de viviendas en el mercado secundario, debido a la migración venezolana.
«La política monetaria del Banco Central de Venezuela acabó con el crédito bancario. El país hoy tiene una economía saliendo de hiperinflación con un proceso de dolarización de facto. Una dolarización no oficial sin conducción, con una crisis del sistema monetario y en el sistema de pago», acota el economista Leonardo Vera.
De acuerdo a las últimas cifras publicadas por la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario (Sudeban), en enero de 2022 el crédito hipotecario cerró en 35,7 millones de bolívares (8,1 millones de dólares al tipo de cambio oficial de 4,4 bolívares por dólar), un monto similar a la de los préstamos al consumo y específicamente al de las tarjetas de crédito de Bs. 34,8 millones ($7,9 millones).
El mercado de la compra y venta de viviendas en el país se mantiene igual a los años anteriores, señala Roberto Orta Martínez, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela (CIV). Explica que lo que pudiera hacer crecer las operaciones en este mercado serían los créditos bancarios. «Por ahora no vemos una recuperación de la cartera de préstamos, apenas se están reactivando la de las tarjetas de créditos, pero en montos muy bajos», dice.
En este contexto, se observa un incremento del financiamiento propio de las constructoras y promotoras. «Al no existir crédito hipotecario, algunos promotores una vez terminadas las obras, tienen que ponerlas en oferta en el mercado y han visto el financiamiento propio como factible», acota Orta Martínez.
Los planes de este tipo en el mercado venezolano establecen en su mayoría un pago inicial del 30% del inmueble y entre 18 y 30 meses para cancelar el resto en cuotas. Sin embargo, esta opción para comprar vivienda es posible para unos pocos, puesto que el precio de los inmuebles fija en un mínimo de 4.000 dólares la mensualidad a pagar, es decir, muy lejos del salario promedio de la población.
Actualmente se construyen prácticamente solo proyectos privados en Caracas tipo Triple A y Doble A, dirigido para clase media alta en zonas como La Castellana y Altamira. «Es importante que se masifique la construcción de vivienda para la clase media», apunta el presidente de la CIV.
El Grupo Sambil es una de las empresas que ofrece el financiamiento a los compradores, con tasas al 6% anual, una inicial fraccionada y una parte financiada directamente por el propio grupo promotor, según explicó a mediados de marzo Ricardo Cohen, director de esta empresa constructora.
«Queremos darle un impulso a la venta de apartamentos nuevos. Este proyecto que tiene Sambil tiene una importancia muy relevante, porque el Grupo Sambil vuelve a la idea de financiar a la familia venezolana a 10 años. Eso era algo que desde hace unos ocho años no se veía», dijo Cohen sobre el complejo residencial Doral Greco en el este de Caracas, que se inició en 2014 y que ahora, luego de varios tropiezos sale al mercado.
Orta Martínez destaca que mientras no haya un aumento de la capacidad de ahorro y del poder adquisitivo de los venezolanos y, no reaparezcan los créditos bancarios, la cantidad de operaciones de compra y venta no repuntará. «La mayoría de los que están comprado vivienda, es porque tienen un músculo financiero gracias a la venta de otro activo o inmueble de su propiedad».
En esto coincide José Andrés Sosa, expresidente de la Cámara Venezolana de la Construcción (CVC), quien agrega que el sector de la construcción está parado en un 95% debido a múltiples factores, en primer lugar por la ausencia de créditos, a la falta de materiales e insumos básicos tras la paralización de las empresas básicas casi en su totalidad y de las compañías cementeras que trabajan a 10% de su capacidad. Además del empobrecimiento de la población en general. «Si estamos hablando de una recuperación de ciertos sectores, pues estamos hablando del 10% de los venezolanos».
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Para Sosa, otro de los temas fundamentales para la reactivación del sector de la construcción es la recuperación de los servicios públicos. «No se va a lograr una recuperación económica, si no se recuperan áreas fundamentales como la industria eléctrica. ¿Cómo se van poner en marcha las plantas de las empresas básicas y las petroleras? Es importante el concurso de los organismos multilaterales como el Banco Mundial, el BID o la CAF para financiar la recuperación de la infraestructura del país».
Destaca que este rebote que está ocurriendo en la economía venezolana (luego de ochos años de caída ininterrumpidos), no generará un crecimiento sostenido si no se recuperan los servicios públicos.
En cuanto al financiamiento propio de constructores y promotores, Sosa señala que esta estrategia está funcionando, para las obras que tenían un avance importante en su construcción y, con preventas y planes financiados a corto plazo de uno a dos años, pueden culminar los proyectos. Sin embargo, recalca que la mayoría está concentrado en Caracas.
«El acceso a las divisas para una parte de los venezolanos hizo que mejore el ingreso de un sector de la población y en consecuencia un aumento del consumo. Pero, si bien ocurre en lugares como Caracas, no necesariamente está sucediendo en el resto del país», recalca el expresidente de la CVC.
Sostiene que en las actuales circunstancias de la economía venezolana, es muy difícil que los privados (constructores y promotores) ofrezcan planes de financiamiento a muy largo plazo (30 años como se acostumbra con los préstamos hipotecarios), por lo que las mensualidades pueden ser muy cuesta arriba para la mayoría.
Impulsar el financiamiento
Debido a los problemas de la banca local para incrementar la cartera hipotecaria, los consultados señalan que es necesaria la puesta en marcha de distintas modalidad de financiamiento. Para ello explican que se deben llevar a cabo varias modificaciones a las normas legales que rigen al sector.
«Para que esto se masifique es necesaria la reforma de varias normas legales como la Ley del Deudor Hipotecario, de manera privados puedan constituir una hipoteca garantizada con una moneda diferente al bolívar la cual se ha visto afectada por la inflación. Hasta ahora solo se permite la hipoteca en bolívares, lo que impide que se ofrezca más financiamiento propio», destacó Roberto Orta Martínez.
Con las reformas necesarias, señala que un particular también puede dar financiamiento propio, a través de una hipoteca al deudor.
Otra normativa que piden sea modificada es la Ley contra la Estafa Inmobiliaria, la cual tiene una cantidad importante de limitaciones. El objetivo es aumentar la preventa, una negociación entre el constructor o promotor y el comprador mientras el edificio se está construyendo, un plan que se ofertaba anteriormente, pero que fue prohibido durante el gobierno de Hugo Chávez tras varias intervenciones y expropiaciones a proyectos privados de vivienda.
Juan Andrés Sosa destaca que una de las alternativas es el mercado de valores, por el cual se pueden obtener fondos para financiar las obras y también a compradores. Esto es factible a través de la titularización de los proyectos para ser negociados en bolsa.
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