¿Por qué los alquileres residenciales en Venezuela son tan costosos?
La búsqueda de alquileres residenciales en Venezuela aún es una odisea para un enorme porcentaje de la sociedad venezolana. Con pagos anticipados de hasta 10 meses para firmar un contrato, las sumas para poder mudarse a un apartamento alquilado en Caracas ascienden a montos a partir de los $3.000. La inseguridad jurídica obliga a los propietarios a solicitar pagos adelantados para protegerse ante posibles impagos, por lo que exigen reformas
La juventud venezolana se encuentra entre la espada y la pared en materia habitacional. Dar el paso hacia la independencia y abandonar el nido que representa la casa de los padres acaba por convertirse en una colina inclinada muy difícil de superar gracias al estado del mercado inmobiliario, con pocas opciones de alquiler, cánones de arrendamiento altos y condiciones que hacen casi imposible firmar el contrato, al menos para un 95% de la población venezolana.
Ana María Parra es una joven de 26 años que reside en Barquisimeto, estado Lara. Desde hace más de un año busca el alquiler de un apartamento «cómodo» que le permita vivir junto a un acompañante para reducir costos, pero debido a las condiciones que establecen los propietarios, se le hace imposible desembolsar más de $1.000 para firmar el contrato de arrendamiento pese a que pagar el canon mensual de $120 o $150 se encuentra dentro de sus posibilidades.
La mayoría de los propietarios exigen a sus posibles inquilinos unos tres meses de depósito de garantía, de tres a seis meses de mensualidad por adelantado y el pago del trámite administrativo del contrato, además de la prima que cobra el asesor inmobiliario, que cubre el inquilino y suele tasarse en un mes de alquiler. Por ende, el arrendatario debe invertir hasta 10 veces la mensualidad exigida por el arrendador para acceder a ese alquiler.
La situación que padece Parra es equiparable a la de muchos jóvenes —y no tan jóvenes— que intentan hacerse con un lugar en el cual vivir temporalmente ante la imposibilidad de adquirir una vivienda propia, pues con salarios deprimidos y un crédito bancario inexistente, comprar casa resulta idílico.
Como resultado, los alquileres de apartamentos, anexos o casas con condiciones dignas están al alcance de muy pocos ciudadanos que puedan pagar, de contado, entre $1.000 y $5.000 —dependiendo de la zona— que exigen los propietarios con las condiciones que imponen.
«Mi mejor amigo y yo queríamos mudarnos a un apartamento. Estábamos buscando algo de dos habitaciones, un apartamento o un anexo, pero en la mayoría teníamos que pagar demasiado de depósito. Sacar esa cantidad, con la situación del país, no es fácil. De paso, piden que seas persona jurídica. Si eres estudiante ¿Cómo consigues alquiler?», se preguntó Parra.
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En el caso de Caracas, los alquileres de apartamentos o anexos parten desde los $250. Al aplicarse los tres meses de depósito de garantía y los seis meses de adelanto, son en total nueve meses de pago. Esto significa que el inquilino debe desembolsar $2.250. Si la vivienda se consiguió a través de un asesor o de una inmobiliaria, son $250 adicionales. Además, debe pagar unos $30 por el trámite administrativo de la firma. En total, el monto puede llegar a $2.530 para garantizar un año de contrato.
Con las estructuras salariales vigentes en el país, conseguir un alquiler no es tarea fácil e implica meses de ahorros y austeridad absoluta para reunir esas sumas. De acuerdo con la consultora financiera Anova, el salario mínimo promedio que pagaban las empresas del sector comercio en Caracas hasta noviembre de 2022 era de $126.
Si se toma en cuenta el promedio de Anova, se necesitarían 20 salarios para pagar los $2.530 que se exigirían para un alquiler económico en Caracas. Al considerar el salario mínimo vigente en la ley equivalente actualmente a $6,14 (Bs 126), se requerirían 412 meses de trabajo para pagar un alquiler con los 10 meses de pago que se exigen.
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Mauricio Martínez es un productor de 26 años que maneja su propia empresa de servicios audiovisuales junto a su pareja. Durante 2022, ambos se dedicaron a impulsar su emprendimiento, asegurando al menos seis clientes distintos con la finalidad de ahorrar lo suficiente como para conseguir un alquiler que les permita mudarse de la casa de sus padres.
Se encontraron con que tendrían que ahorrar unos $5.000 para vivir en un lugar por menos de un año, por lo que desistieron y se enfocaron en una meta de $18.000 para intentar comprar una propiedad. Paradójicamente, mientras que los alquileres presentan una inflación importante, el mercado de bienes raíces está deprimido y las viviendas bajaron mucho de precio, pese a que aún se encuentran fuera del alcance del ciudadano común.
«Trabajamos mucho para poder reunir para mudarnos, pero los alquileres que encontramos estaban entre $400 y $500, por lo que necesitábamos unos $5.000. Solo pensábamos en que, si ahorrábamos esa cantidad, ese dinero se esfumaría porque tarde o temprano tendríamos que salir de allí. Decidimos esperar y buscar opciones para comprar un apartamento. El mínimo que hemos encontrado en Caracas es de $18.000», relató.
Propietarios se defienden
La cantidad de meses a pagar de manera adelantada para firmar un contrato de arrendamiento en Venezuela es un caso único en el mundo, pues lo usual es solicitar, a lo sumo, un par de meses de depósito y otro de adelanto. Es una distorsión que surge gracias al andamiaje legal elaborado por el chavismo durante más de 20 años de gestión.
El presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, Roberto Orta Martínez, explica que estas condiciones casi irracionales se aplican porque en el país impera la inseguridad jurídica para los propietarios, que se someten al riesgo de no poder reclamar sus propiedades pese a que sus inquilinos no cumplan con los acuerdos.
«Es un riesgo considerable poner en alquiler una propiedad. A lo que aspira un propietario es a tener seguridad jurídica para recuperar su inmueble cuando lo quiera para sí mismo o para un familiar, especialmente si un inquilino incumple», señaló.
La Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, la Ley Contra El Desalojo y La Desocupación Arbitraria de Vivienda, la Ley de Protección al Deudor Hipotecario y la Ley contra la Estafa Inmobiliaria conforman un paquete de instrumentos aprobados por la Asamblea Nacional (AN) de totalidad chavista y restringen los derechos de los propietarios en un intento de proteger al inquilino, estableciendo una relación injusta entre las partes que acaba por perjudicar al mercado.
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El sector inmobiliario exige una actualización del marco jurídico, pues las leyes vigentes no solo les ofrecen una protección casi nula, sino que además están desfasadas con la realidad económica actual.
La ley de arrendamiento prohíbe tácitamente las transacciones en dólares y, además, impone un mecanismo de cálculo de los cánones de arrendamiento que no se ajusta desde 2012.
«La ley establece una regulación desfasada. Los últimos precios por metro cuadrado indicados por la norma son del año 2012. Si alguien alquila en conformidad con la ley vigente, se generaría un canon de arrendamiento insignificante por las reconversiones y la hiperinflación», razonó.
Ante este panorama, el mercado se encuentra parcialmente inactivo. Cifras de la Cámara Inmobiliaria Metropolitana sugieren que en el país hay unos 2 millones de inmuebles que no se integran al mercado de alquileres por la inseguridad jurídica a la que se someten los propietarios.
Debido a la emigración masiva de venezolanos, cientos de propiedades quedaron vacías y disponibles para integrarse al mercado, pero ante las pocas garantías con las que cuentan los propietarios —especialmente desde el exterior—, la tendencia se inclina por mantener sus apartamentos y casas desocupadas en lugar de generar rentabilidad.
«A pesar del riesgo, por la necesidad de muchos propietarios con los condominios como están y personas que están fuera del país, corren el riesgo y aceptan alquilar la propiedad», acotó Orta.
Las exigencias de muchos propietarios los dejan incluso a ellos en una posición complicada, ya que no consiguen alquilar sus propiedades porque ningún posible inquilino se ajusta al perfil que buscan en un intento por aminorar los riesgos que implica alquilar en Venezuela.
Alfredo Peña, asesor inmobiliario fundador de la empresa Invictus Inmobiliaria, relató que tuvo una experiencia con un apartamento de tres habitaciones y dos baños en Bello Monte con una mensualidad de $800 que estuvo en oferta durante un año entero sin encontrar inquilino.
«El propietario lo tenía alquilado a unos bielorrusos. Eran los inquilinos perfectos porque una institución era la que asumía los gastos, pero se mudaron y me contrataron para conseguir clientes similares. Fue imposible para mí. Conseguí clientes que tenían empresas y podían realizar el contrato a nombre de una persona jurídica, pero el propietario no quería eso», compartió con TalCual.
Para los asesores inmobiliarios, es una misión difícil cumplir con ese rol de intermediación entre inquilinos y propietarios, no solo por la dificultad que implica encontrar los perfiles solicitados por los arrendadores, sino además por complicaciones adicionales como que el arrendatario pueda comprobar el origen de sus ingresos y la capacidad de pago.
«Redactar el perfil del cliente no es tan sencillo, porque no quieren decir exactamente a qué se dedican. Demostrar unos ingresos que realmente sean convincentes para el propietario es otra tarea ardua, porque por lo general ganan en efectivo si son emprendedores o trabajan para empresas en el exterior», resaltó.
Pero Peña aclara que cada caso y cada negociación es distinta. En ocasiones los propietarios niegan cualquier posibilidad de recibir mascotas, hijos o incluso alquilar a parejas, pero en otros, sopesan el riesgo incrementando el precio del arriendo y si el perfil del cliente incluye alguno de estos elementos, consideran subir el riesgo. Claro está, hay casos en los cuales no se toman en cuenta estas restricciones.
Lo que es evidente es que todas estas distorsiones se presentan por la regulación excesiva que existe en el mercado inmobiliario, generando temor en los propietarios que arriesgan sus activos a la hora de alquilar.
Búsqueda imposible para inquilinos
En este contexto, la búsqueda de una oferta idónea es una misión imposible. Basta con ingresar a cualquier portal web de ofertas inmobiliarias para notar percibir la realidad del mercado y los altos precios vigentes especialmente en la capital del país.
La página web Con La Llave cuenta con un motor de búsqueda de propiedades publicadas en su sistema. Los usuarios pueden ajustar las especificaciones que prefieran al momento de revisar las ofertas colgadas. Al establecer como precio máximo $200, no figura ninguna oferta en Caracas.
Al explorar las ofertas, una gran mayoría muestra las exigencias de las cuales se quejan los ciudadanos que buscan alquileres sin tener que pagar montos de cuatro dígitos.
Una de las publicaciones colgadas en este portal muestra un apartamento de 69 metros cuadrados en un edificio ubicado en El Rosal, municipio Chacao de Miranda. Su precio es de $700 y exige seis meses de pago anticipado, tres de depósito en garantía, un mes de honorarios profesionales y el pago del contrato de arrendamiento. En total, la suma puede ascender a más de $7.000 para alcanzar un acuerdo con el propietario.
Otro de los portales más populares para la búsqueda de alquileres es Mercado Libre. Una de las ofertas más económicas que se pueden encontrar en Caracas corresponde al anexo de 30 metros cuadrados en una quinta en La California, municipio Sucre. El canon es de $250 y el propietario exige dos meses de depósito en garantía, otros dos de adelanto, un mes de honorarios profesionales a la inmobiliaria, otro mes de papeleo y $60 por la redacción del documento por parte de un abogado. La suma para cerrar el acuerdo asciende a $1.560.
Por si fuera poco, en este caso se solicita el perfil de una persona jurídica sin hijos ni mascotas y que trabaje fuera de casa durante el día.
Al poner la lupa sobre otras regiones, los precios cambian. Una publicación en Mercado Libre ofrece un apartamento tipo estudio de 50 metros cuadrados en San Cristóbal por un monto de $79 mensuales. Como condiciones, se establecen dos meses de depósito, un mes de adelanto y un mes de gastos administrativos, aunados a cubrir los gastos del contrato. Esto suma unos $350, una cantidad mucho más razonable.
Según testimonios de usuarios de Twitter a TalCual, en efecto es posible conseguir buenas ofertas de alquileres en el interior. Evamar Rodríguez contó que consiguió en Ciudada Alianza (Guacara, Carabobo), un anexo con habitación, baño, sala, cocina, patio y porche con un canon de $100 mensuales pagando dos meses de adelanto, uno de comisión, otro por contrato y otro por depósito de garantía. El pago total fue de $500 para firmar el contrato a seis meses.
«Ciudad Alianza es prácticamente un pueblito y estamos a una hora del centro de Valencia en autobús, pero admito que es un espacio chévere y que nos ha ido bien», relató Rodríguez, quien alquiló el anexo junto a su pareja.
Pero este no siempre es el caso, otro testimonio recogido a través de redes sociales —persona que solicitó no ser identificada— reseñó que alquiló con su pareja un apartamento en Puerto Ordaz, Bolívar. La mensualidad es de $270 y tuvieron que pagar por adelantado unos seis meses entre todas las condiciones del propietario. Lugo calcula que el desembolso fue de unos $1.750 en total.
Otros usuarios de Twitter compartieron sus experiencias en distintas zonas del país. La mayoría manifestó padecer dificultades ante exigencias como el perfil jurídico y la prohibición de hijos o mascotas.
Horrible si tienes mascota, muchos dicen que no de entrada. Hay que estar pendiente con el asesor porque aveces mienten o cambian la información con tal de alquilar. El sueldo alcanza, lo más difícil es conseguir la negociación.
— Veronica Jimenez. (@anotherJimster) January 10, 2023
En Bello Campo logre alquilar alrededor de los $450 por 70 m2, me ha ido mucho mejor con inmobiliarias pequeñas a las grandes cadenas. En Chacao conseguí precios mas amigables por el extra que se paga de aseo que es otro alquiler practicamente.
— Dajo Wolpertinger (@dajonime) January 10, 2023
Persona jurídica, 6 meses por adelantado, 3 meses de depósito, 1 mes para la inmobiliaria, cartas de trabajo de los inquilinos.
Era un alquiler de $400 por un apto de 1 cuarto en Colinas de Bello Monte. Dije que no.
Los requisitos eran casi siempre lo mismo en todos lados.— Daniela Inés 💚 (@Daniiwar) January 10, 2023
El futuro de los alquileres
El viraje que ha aplicado el Gobierno en materia económica podría proyectarse también en el sector inmobiliario. Pese a que no se ha anunciado ninguna reforma legislativa, a mediados de diciembre Nicolás Maduro anunció el lanzamiento del «Plan Arriendo Seguro», que pretende proteger a los propietarios.
El mandatario no ofreció mayores detalles, pero la Cámara Inmobiliaria de Venezuela celebra la decisión y adelantó que participará en las mesas de trabajo que instalará el Gobierno para dar marcha a este plan.
«Vemos con buenos ojos que el Ejecutivo anunciara el Plan Arrienda Seguro, en el que participarán el Ministerio de Vivienda y la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (Sunavi). No conocemos el contenido del plan, pero seremos invitados a las mesas de trabajo. Aspiramos que eso represente un cambio de la política administrativa de la fijación del canon de arrendamiento», señaló Orta.
Representantes del sector inmobiliario pretenden aprovechar este acercamiento para hacer sus propuestas, que pasan por cambiar el método de valoración de los inmuebles para establecer cánones adecuados, descentralizar la regulación que actualmente depende de la Sunavi y simplificar los trámites administrativos requeridos para cualquier diligencia que involucre al mercado inmobiliario.
